不動産関連用語

銀行マンにとって不動産関連知識の習得は必須ですが、よく、忘れるんですよね。備忘録として、自分のためにブログに残すだけなので、読者の方、流してくださいね。(ゴメンナサイ)

その1:坪

土地や建物の面積の単位。土地の売買契約においては、一般的に「1辺を6尺(約1.1818㎡)とする正方形が1坪である」という慣行が成立しており、1㎡=約0.3025坪として計算されている。

その2:坪単価

一戸建ての本体工事費を延べ床面積の坪数で割った数字。延べ床面積が大きい家ほど坪単価は低くなる傾向がある。坪単価はあくまで目安であり、単純に坪数を掛けて全体の工事費を割り出すことはできない。本体価格÷延べ床面積(坪)-坪単価。

その3:最寄り駅

物件から最も近い駅を示す。不動産広告における「最寄り駅」では、実際に一番近い駅よりも急行停車液や著名な駅を大きく表示することもある。

その4:最寄り駅からの所要時間

不動産広告における最寄り駅から物件までの所要時間は、不動産公正取引協議会の表示規約によって、1分間に歩く距離を80mとして計算するように定められている。ただし1分未満の端数は、切り上げる。

※算出例:最寄り駅まで600mの距離がある場合の所要時間

600m÷80m=7.5分→8分

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公示地価

▽・・・国土交通省が毎年3月下旬に公表する1月1日時点の全国の土地価格。基準地価(7月1日時点)などとともに、土地取引の目安とされる。全国で約3万に上る標準地について各地の不動産鑑定士が評価し、国交省の土地鑑定委員会が価格を判定する。

▽・・・国税庁が昨年8月に発表した2006年の路線価(1月1日時点)は、全国平均が14年ぶりに上昇した。路線価は土地の価格を加味したうえで平均を算出する(加重平均)ため、地価が高い大都市の影響を受けやすい。公示地価は調査地点の変動率を単純平均するため全国平均は下落が続いていた。(日本経済新聞 きょうのことば 07/03/23)

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第三者割当増資のない世界

「第三者割当増資」は日本特有のものらしい。

何度も増資手続きに携わってきましたが、驚きです。

そう言えば、「子会社上場」も、日本特有であり、欧米ではほとんどあり得ないらしいですネ。(西武の問題以降、日本でも「子会社上場」に対する審査の目線は、非常に厳しいものになったようですが・・・。)

会計制度もそうですが、我々が「常識」として捉えていることで、世界的には「非常識」というものは、まだまだあるかもしれませんネ。

アンテナを高く、視野を広く行きましょう!

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(↓日経新聞から引用。「大磯小磯」(2007・03・14))

 戦後、京都大学系の商法学者が英米会社法を研究し、その成果を公表したことがあった。私はだいぶたってからその文献を手にしたが、その際に不審に思ったのは、英国では増資とは株主割当増資を意味するとの指摘であった。

 小規模で閉鎖的同族的な会社では、構成員間の信頼関係がこうした団体成立の基盤だから、株主の個性が重視され、株主の持分比率を維持するために株主割当増資が通例とされることは理解できる。しかし、なぜ大規模公開会社でも株主割当増資なのか。資金調達の機動性を損なうことになるのではないか、それが当時の疑問であった。

 英国系の金融機関に長期にわたって働いてきた有能な金融マンで、現在は英国で大学教授をしている人物に早速、英国に第三者割当増資はあるかと尋ねたところ、絶対にないとのことであった。しかし、北越製紙、ライブドアに限らず、日本の新株発行で強調されるのは割り当て自由の原則であり、株主割当増資が当然とは誰も思っていない。

 なぜ英国では株主割当増資が原則なのか。一株利益の希薄化(ダイリューション)を防ぐためとの指摘もあるが、それは発行価額次第であり、完全時価で発行されるのであればこの問題は起こらない。結局は既存株主の支配比率の維持がその主目的ということになる。だが、何と言っても大事な視点は、株主が個人及び個人のために厳格な受託者責任を負うべき機関投資家である以上、そうした個人中心の社会のあり方を変えてはならないとの社会の合意ないし規範意識であろう。実はアメリカでも第三者増資はまず行われない。

 日本では、こうした英米の発想を十二分に理解しようと努力しないままに、弁護士事務所推奨による様々な買収防衛策が喧伝されている。日本で第三者割当増資を原則として行ってはならないとされたなら、買収防衛論議は一新されるだろう。

 そもそも成熟した市民社会で、企業買収とはどのような様相を示すものなのか。怪しげなマーケットゆえ怪しげな買収が行われる、買収後の支配企業に従属企業の関係者に対する責任がないがゆえ安易な企業買収が起こる。もとより株主割当増資の市民社会維持機能が論じられることもない。三角合併の是非も、そうした原論不在の状況のもとで論じられていることにこそ最大の問題がある。(盤側)
日経新聞「大磯小磯」(2007・03・14)

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リーダーシップとは?

リーダシップとは?

「カオスすなわち混沌とした状態を、秩序ある状況にすること」

藤原直哉

日本IBMのCS部長として、北城 恪太郎 (キタシロ カクタロウ) 氏の下、巨人IBMを顧客志向の会社へ変えたとされる大久保寛司さんの著作に紹介された言葉です。

リーダーシップという英語に対応する単語が、日本語には無いと感じていた大久保さんが、藤原直哉さんに教えてもらったと、著書では紹介されています。

「カオスすなわち混沌とした状態を、秩序ある状況にすること」

これがリーダーの役割=リーダーシップだそうで、

その意味するところは、「企業に限らず集団に属する人間は、いろいろな方向を向いているものであり、そのたくさんの思いの違う人たちに、同じ方向を向いてもらって、何事かをなさしめるように持っていくことこそが、指導者の仕事である。」と定義づけられています。

期末が迫り、自分の担当項目を振り返れば、相変わらず「未達」に終わりそうです。

「掛け声」だけは、大きかったように思いますが、やはり「なさしめるように持っていく」ことが出来てなかったようですネ。

同じ著作二十一世紀 残る経営、消える経営の中に、ある経営者の話として、次の事例が紹介されてます。

ある会議に15人を招集し、話をした。3時間後に再び彼らを集めて「私が先ほどの会議で、重要課題に指摘した事柄を5つ挙げて欲しい。」と聞いたところ、“全問正解”は皆無。5人ぐらいが2つ3つ覚えていて、残りの人は全く何も、記憶に留めていなかった。「たった3時間にも関わらず、こんな状況でしたよ。」

やっぱ、そうなんですよねぇ~。

朝のミーティングでギャンギャン叫んでも、3時間後には、ウチもこんなもんですよ。(もっとひどいか!!!)

聞く耳を持たせる為に、恐怖で押さえ込むというのも“下の下の策”だし・・・・。
(そういう上司は五万といますけどネ・・・。)

“リーダーシップ”

奥が深いです。

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機微情報?

「オイ、銀行法師!これ、機微情報とちゃうんか?」

鼻毛次長が、背後に座る支社長の視線を意識しながら、鬼の首を取った様に、得意気に私を呼びつける。

先日、担当先の社長の奥様がお亡くなりになり、情報記録簿(行内ネットワーク上にある日々の営業日誌)に「○月○日に脳溢血で急性。通夜は・・・・」と書いたことに噛み付かれたようだ。

「あのな~、機微情報って知ってるか?機微情報の取得は、客の同意がいるんだぞ!もらってんのか?同意書!えぇっ?どうだ?もらってるのか?お前!」

(死んでるんだからもらってるわけねぇだろ!ボケ!それよりまた鼻毛出てるよ。次長!)

と内心思いつつ、

「死亡原因は、先方企業自らが、取引先へFAXにより通知したものです。顧客自らが公表した事実が保護すべき個人情報とは思えません。」と私。

「ダメなものはダメなんだよ!病名、性生活・・・!全部機微情報だ!ホント、ダメだな、お前!検査で指摘されたらどうするんだ!ええっ?」と鼻毛次長。

個人情報保護法の施行以来、個人情報の取扱いは厳格化されてます。趣旨は理解できますし、遵守するのは当然ですが、「程度」ってものがあるでしょう。

全てを原則論でやると、何も情報として残せないことになる。

ウチの鼻毛次長の例でいうと、死亡原因の情報記録はダメでも、「社長の趣味はゴルフ」と記録に残すのはOKなんですよ。出身大学や家族構成だって広い意味では機微情報。むしろ、私が叱られた死亡者の情報よりも、もっと大事だと思うんですけどねぇ。

やはり銀行は変なところです。。。

機微情報(センシティブ情報)の詳細にご興味がある方は、「続き」をご参照下さい。

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続きを読む "機微情報?"

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配当性向

【配当性向】とは?

▽・・・企業が1年間に稼いだ純利益のうち、株主に配当金として支払う金額の割合。株主配分に対する企業の姿勢を測る重要指標の一つ。従来、日本では好不調と関係なく配当金額を固定する企業が多かったが、最近は一定の配当性向目標に基づき配当を変動させる企業が増えている。決算短信や有価証券報告書などに配当性向目標を明記する企業も目立つ。

▽・・・連結純利益をベースにした連結配当性向を重視するのが主流。現在のような増益局面では配当性向が伸び悩む傾向が強いこともあり、日本企業の配当性向は欧米に比べて低い。自社株買いと配当の合計額を純利益で割った「総還元性向」を配当目標に採用する企業もある。(出典:日本経済新聞「きょうのことば」)

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CSR

【CSR】とは?

▽・・・企業の社会的責任(Corporate Social Responsibility)と訳される。企業がステークホルダー(株主、従業員、取引先、顧客など)に対して負っている責任を指す。具体的には法令順守、人権配慮、環境保護、雇用など多岐にわたる。

▽・・・欧米を中心に1990年代以降にCSR意識が広がり、日本でも定着しつつある。株式市場ではCSR対応を重視する「社会的責任投資(SRI)の関心も高まっている。今年(2006年)4月には国連が年金基金などの期間投資家に環境・社会・企業統治の3要素を重視するよう求める「責任投資原則」を定めた。(出典:日本経済新聞「きょうのことば」)

最近、我が「公家東京野良犬銀行」もうるさいんですよねぇ。CSR。特に「コンプライアンス」・・・。まあ、「F庁がうるさいから」というのが実態なんですけど。

「優越的地位の濫用の防止」徹底!!!

って、建前もいいですけどネ。

“金貸し”という存在自体が既に「優越的地位」でしょ。

そして、ノルマが高ければどうなるか・・・・・。

そう、答えは簡単!!

「大人の対応をお願いします。」

これが本部の見解です。

「蜜を吸い取る銀行」のように処分されるまで、変わらないのだろう。。。
(処分されても変わらないと思うけどネ。)

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需給ギャップ

【需給ギャップ】とは?

▽・・・日本経済の供給と需要の差。国内の工場設備や労働力をフルに稼動させたと仮定して生まれる潜在的なGDPと、実際のGDPを比べる。マイナスなら日本経済は供給過剰で、物価は下がりやすくなる。逆にプラスなら供給不足で、物価は上がりやすくなる。

▽・・・バブル経済の崩壊後、企業が抱える設備や雇用が過剰になり、日本経済は大幅な供給過剰に陥った。その結果、物価下落が続き、経済規模もさらに縮小する悪循環に陥った。

(参考:日本経済新聞)

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デフレ脱却

【デフレ脱却】

▽・・・物価が持続的に下落する状況を脱し、再び戻る見込みが無い状態になること。脱却を判断する為に、物価上昇率の基調をみる指標として「GDPデフレーター」、「消費者物価」、物価上昇の背景を分析する為に「GDP(需給)ギャップ」「単位労働コスト」の各指標が使われる見通し。(参考:日本経済新聞「きょうのことば」)

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潜在成長率

【潜在成長率】

日本経済がインフレにもデフレにもならずに達成できる成長率。生産設備などの「資本」、経営効率の向上を映した「生産性」、生産に必要な「労働力」の3項目で決まる。

それぞれ設備の増え方や稼働率、技術進歩、労働者数や仕事時間など推計する。これらを十分に使った実力ベースの成長率。

▽・・・内閣府は毎四半期毎の国内総生産(GDP)統計を踏まえ、過去の潜在成長率を見直している。ただ、毎期の数値を公表しておらず経済白書などで試算を発表することが多い。実際の成長率がこれより高ければインフレ圧力になり、逆ならデフレが起きやすくなる。(出典:日本経済新聞「きょうのことば」)

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